Verhuren is niet altijd voordelig Wat als de huurders straks niet vertrekken? Een nieuw huis gekocht en uw oude nog niet kwijt?
U bent de enige niet. Vertel dit op een feestje en er wordt al snel gezegd: dan ga je toch verhuren? Maar verhuren is niet zo eenvoudig als het lijkt. Er zijn risico's en verhuren is niet altijd voordelig.
Een tijdelijke huurder in uw oude huis kan de pijn van dubbele woonlasten verzachten. Belangrijk is wel om de gevolgen door te rekenen. Bovendien zult u moeten regelen dat de huurder vertrekt als u het huis weet te verkopen. De huurbescherming in Nederland is erg goed. U zou de eerste niet zijn die huurders niet meer weg krijgt.
In het huurcontract opnemen dat de huurder vertrekt bij verkoop, is niet voldoende. Hij kan ondanks het contract weigeren te vertrekken en zich op huurbescherming beroepen. U hebt dan grote kans de zaak te verliezen. Wellicht brengt de weinig bekende leegstandwet een oplossing. Op grond hiervan kan de gemeente een vergunning voor tijdelijke verhuur verlenen. De huurder kan zich dan niet beroepen op huurbescherming. Een aanvraagformulier voor deze vergunning kunt u vinden via www.vrom.nl of bij de gemeente. De gemeente mag leges vragen voor het in behandeling nemen van uw aanvraag. Tijdelijk verhuren kan financieel wat lucht geven. U krijgt immers huur en deze huur is onbelast. Maar er zijn ook minder gunstige gevolgen. Een van de belangrijkste is dat de zogeheten verhuisregeling niet meer voor u geldt. Deze regeling bepaalt dat u - zolang uw oude woning nog niet verkocht is - maximaal drie jaar de rente van twee hypotheken mag aftrekken. De rente van de hypotheek op uw oude woning plus die op uw nieuwe huis. Gaat u verhuren, dan mag u de rente van de hypotheek op uw oude huis niet meer aftrekken. Ook niet na afloop van de verhuurperiode. Zodra u gaat verhuren, wordt uw oude huis bovendien belast in box 3 (de vermogensbox). Als de waarde van de woning minus de op het huis rustende hypotheek meer bedraagt dan zo'n €20.000 (€40.000 voor een echtpaar) gaat u over het meerdere 1,2% belasting betalen. Ook wanneer de huur beëindigd is en het huis weer leegstaat, blijft het huis belast in box 3. Als u een flinke hypotheek op uw oude huis heeft, is het dus meestal niet voordelig het huis voor een korte periode te verhuren. In ieder geval niet zolang u kunt profiteren van de verhuisregeling. Wat u wint aan huur, verliest u immers door het wegvallen van de renteaftrek.
Bijleenregeling
De bijleenregeling bepaalt dat u de overwaarde van uw huis moet gebruiken voor de aankoop van uw nieuwe woning. U mag alleen de rente van wat u moet bijlenen aftrekken. Dat is tot daaraan toe als u uw huis ook werkelijk verkocht heeft. Maar om omzeiling ervan te voorkomen is echter bepaald dat de bijleenregeling bij verhuur van de woning direct gaat gelden. De fiscus handelt dan alsof uw huis wél verkocht is. De verkoopprijs wordt geschat en van de hypotheek op uw nieuwe woning mag u voortaan alleen de rente aftrekken over het bedrag dat u hebt moeten bijlenen. Vervelend, want in werkelijkheid heeft u geen overwaarde om in uw nieuwe huis te stoppen! Overigens gaat na afloop van de verhuisregeling (dus na twee jaar plus een aantal maanden afhankelijk van wanneer u uw nieuwe huis kocht) de bijleenregeling sowieso gelden. Tijdelijke verhuur wordt dan weer interessanter. Overleg ten slotte ook met uw bank. In veel hypotheekaktes staat een clausule dat u het huis niet zonder toestemming van de bank mag verhuren. Wanneer u een vergunning tijdelijke verhuur op grond van de leegstandwet aanvraagt, zal de gemeente ook vragen of de bank heeft toegestemd. Overleg ook met de verzekeraar. Bij het bepalen van de premie voor een opstalverzekering voor het huis en een wa-verzekering gaat de verzekeraar ervan uit dat u zelf in het huis woont. Verhuur kunt u dus maar beter vooraf melden, dan ontstaan er bij een eventuele claim geen problemen. Vaak gaat de maatschappij zonder meer akkoord, maar het is ook mogelijk dat zij uw premie wat verhoogt of andere aanvullende eisen stelt. Als u uw huis gemeubileerd gaat verhuren, zult u ook uw inboedelverzekeraar op de hoogte moeten stellen.
De huurprijs
Hoeveel huur gaat u vragen? Als u een vergunning voor tijdelijke verhuur aanvraagt, wordt een maximumbedrag vastgesteld. Hiervoor wordt het puntenstelsel gebruikt. Dit puntenstelsel kunt u ook zelf gebruiken. Zeker als u nog nooit een woning verhuurd heeft, helpt het bij het bepalen van een faire huurprijs. De Vereniging Eigen Huis besteedt op haar website www.eigenhuis.nl veel aandacht aan tijdelijke verhuur. Hier vindt u ook rekenvoorbeelden, waarmee u uw eigen situatie kunt doorrekenen.
Wat is de leegstandwet?
De leegstandwet bestaat al jaren, maar werd eigenlijk alleen gebruikt bij grote renovatieprojecten. Bij de gemeenten zelf zijn de mogelijkheden die deze wet biedt aan inwoners die ongewenst twee huizen bezitten, nog vrij onbekend. Ook als de gemeente echter (nog) geen beleid heeft bepaald, moet ze een vergunningsaanvraag voor tijdelijke verhuur in behandeling nemen. De gemeente bepaalt ook de duur van de vergunning (maximaal twee jaar, maar dit kan drie keer met een jaar verlengd worden). Ook staat in de vergunning de maximale huurprijs die u mag vragen. Die huurprijs wordt bepaald aan de hand van het woningwaarderingsstelsel (puntenstelsel). Uitleg daarover vindt u op www.vrom.nl.
bron:telegraafspeel en win veel geld
